novedades legislativas en materia de alquiler

La Diputación Permanente aprobó el pasado día 3 de abril de 2019 la convalidación del Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que fue aprobado en Consejo de Ministros el pasado 1 de marzo.

Esta nueva normativa por la que se rigen los nuevos alquileres busca aumentar la protección de los inquilinos frente a los propietarios de una vivienda.

Entre las novedades introducidas encontramos las siguientes:

  • Se amplía la duración mínima legal: se establece en 5 años cuando el arrendador sea persona física y en 7 años cuando sea persona jurídica. Se amplía también el plazo de prórroga del contrato tras finalizar su duración mínima hasta 3 prórrogas anuales.

 

  • Se modifica el plazo de preaviso para evitar la prórroga: con anterioridad a la reforma cuando cualquiera de las partes no quería que se prorrogase el contrato, tenía que realizar un preaviso a la otra parte de 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato. Con la reforma el arrendador tiene que preavisar con 4 meses de antelación y el arrendatario puede hacerlo con 2 meses de preaviso.

 

  • Efectos frente a terceros del contrato no inscrito en el Registro de la Propiedad: durante la duración mínima legal (esto es 5 ó 7 años) el contrato de arrendamiento será oponible frente a terceros, aunque no figure inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

  • Limitación a la actualización de la renta: la actualización anual de la renta no podrá suponer un incremento superior a la variación del IPC.

 

  • Asunción de gastos de intermediación inmobiliaria: cuando el arrendador sea una sociedad deberá pagar los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalización del contrato.

 

  • Limite a las garantías adicionales a la fianza: cuando el arrendamiento sea para uso de vivienda y el contrato no prevé una duración superior a la mínima legal (5 ó 7 años), el arrendador puede exigir al arrendatario, una garantía adicional que no exceda de dos mensualidades de renta, además de la fianza legal. Por el contrario, cuando la duración pactada sea superior a la mínima legal y/o el arrendamiento sea para uso distinto al de vivienda, la garantía adicional podrá exceder de dos mensualidades.

 

  • Se excluye del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia urbana la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de las viviendas de uso turístico para su específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes. Concretamente, esta última novedad se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

novedades legislativas en materia de alquiler

Consecuencias jurídicas y legales:

  • Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019: se sujetan a la normativa derogada por el Parlamento en tal fecha, surten plenos efectos jurídicos y debe respetarse la totalidad de sus cláusulas, sin que quepa su novación o modificación, salvo por expreso acuerdo de las partes.

 

  • Contratos de arrendamiento suscritos entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019: se regirán por la Ley de arrendamientos que estaba vigente antes de entrar en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre pasado; es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con las modificaciones que, en su momento, introdujo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

 

  • Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019: se regirán por el presente Real Decreto Ley, sin efecto retroactivo alguno, si bien, por acuerdo expreso de las partes, los contratos preexistentes podrán adaptarse a este nuevo régimen jurídico.

 

Atentamente,

Departamento Mercantil de VSR

 

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